近日，万科100%谦和的出租住房项目“北京翡翠书院”对外透露了项目初步设计方案和配租规则。据报，在30万平方米的建设规模中，一期将获取1000多套出租房源，最久单个租期不多达10年，如果重复使用签定10年租期，则每年租金恒定。租金总额大约为180万元左右。

“出租并购荐”作为房地产调控、构建寄居有所居于的最重要手段之一，2017年以来，住建部等多个国家部委，和北上广等多个城市争相实施希望政策，并发售涉及规划用地。“翡翠书院”项目所在地，正是北京乃至全国首批开发商100%谦和商品住房项目地块之一。公开发表资料表明，该项目地块坐落于海淀区北清路，于2016年11月16日上海证券交易所交易，为北京第一批谦和用地之一。

2016年12月1日，万科以总价50亿元竞得该宗地块，成交价楼面价36016.57元/平方米，溢价率30.21%，附带“100%谦和商品住房面积”的代价，谦和年限为70年。按照万科产品线的区分，“翡翠系由”归属于万科高端住宅系列。而根据目前的规划，“翡翠书院”将使用低密社区修建方式。此次万科发售“翡翠书院”这一项目，定位为面向中关村地区科技人才的长租类产品，预计将在2020年交付给。

资料表明，该项目目前发售90平方米三居于和180平方米四居于两种主力户型，其中90平方米占到供应量的70%。在价格上，三居于产品的租金在每月1.5万元-1.8万元。四居室的租金为每月3万元-4万元，这一价格要低于周边租金。

“全然从一年出租的看作，租金是较为喜的。”一位行业内人士分析指出，尽管“翡翠书院”所在的中关村区域，很多高科技人才于是以面对着“职寄居不均衡”的对立。这一区域的群体很多正处于“上有老、下有小”的阶段，对合适家庭居住于的高品质出租房有急迫市场需求。

“但是，拒绝重复使用缴纳为期10年合计180万元的租金依然是个痛点。坚信更好的人还是不愿用这笔钱去卯首付款。

”“从市场看作，除非有将来可买的允诺，否则很难有人出租。”中原地产首席分析师张大伟分析指出，“从租金看作，这个价格是天价。即使有贷款的方式，如果更进一步计算出来贷款利率，90平方米房子10年租金超过200万元以上，这对于租户来说，难以想象。”事实上，作为首个仅有谦和项目，万科方面也面对盈利难题。

早于在地块转让当日，张大伟曾多次认为，“70年持有人租赁，部分房企之前的政策严格预期将基本落空。从所求看作，未来有可能的所求途径只有租金REITs或者股权整体出让，但计算出来市值将不有可能按照销售价格计算出来。按照70年租金计算出来的话，除非再次发生相当严重的通货膨胀，否则按照4宗地的区位，价值将非常低。房企不亏损的可能性较小。

”此次“北京翡翠书院”对外透露项目初步设计方案和配租规则以后，业内人士估计，以占比70%的90平方米房子为事例，按照1.5万元的月租，租期10年，租客必须重复使用缴付180万元。以土地成本109亿元计算出来，万科必须以10年租期签下6055套90平方米房间，才能覆盖面积其基本成本。

思源地产首席分析师郭毅回应，对于开发商而言，重复使用缴的十年租金只不过就相等于买房人的一笔“首付”，目前还没一个开发商能靠一笔“首付”构建项目的现金流回正。在这种情况下，万科“翡翠书院”想盈利的可能性较小。万科“翡翠书院”项目有关负责人回应，作为首个仅有谦和项目，也是房地产市场的一个全新事物，必须做到很多探寻和尝试，可玩性极大。

万科方面将通过产品和服务的不断创新探寻，保证项目盈亏均衡。张大伟更进一步回应，“（开发商100%谦和）这类型地块，北京历史上只有4宗地，是特定历史情况下经常出现的特定历史事物。

以后也会再有招拍挂的高价100%持有人出租房用地。”张大伟指出，在2016年末土地市场可怕的局面下，开发商非理性抢走地，经常出现了“全面持有人”的现象。

地方政府想要诱导地价各种办法早已想起淋漓尽致，但开发商抢地的激情也到了淋漓尽致，一线城市土地资源仍然沦为企业的选用。“所有当时在拿地时不愿100%谦和的企业，都是赌博未来可以变相销售。谁也没想到，后来的政策竟然完全容许了销售的可能性。

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